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主题:5年市值蒸发2000多亿 绿地控股二次混改能否迎来春天?

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5年市值蒸发2000多亿 绿地控股二次混改能否迎来春天?

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7月27日,绿地控股发布公告称,为进一步深化国资国企改革,完善公司股权结构,上海地产集团及上海城投集团拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的公司部分股份,拟转让的股份比例合计不超过公司总股本的17.50%。
初步测算,绿地此次转让股权涉及金额将不低于145亿元。
截至今年一季末,上海地产、上海城投分别持有绿地控股25.82%、20.55%股份,为第二、第三大股东,二者均由上海国资委全资持有。
据悉,此次绿地控股的二次混改也由上海国资委层面主导。
在宣布二次混改后,停牌多日的绿地控股也迎来了复牌,但第一个交易日绿地并未迎来期待的大涨,当日收盘,绿地控股股价较前一个交易日下跌2.34%,显而易见,被绿地控股伤到的股民们并不买账。
作为一家跻身《财富》世界500强以房地产为主业的企业,绿地控股曾风光无限,但是这种风光却没能在股市延续,2015年上市以来,绿地控股股价一路下跌,从35元的发行价直接跌到了当下8元上下,跌幅将近80%。
伴随股价下跌,市值也由3000多亿跌到900多亿。
二次混改能否打破绿地控股低迷的市值“魔咒”?仍存各种未知!

图片来源:绿地控股公告
混改上市路
很多人把绿地比作房地产企业的“格力”,因为无论是股权结构还是发展历程,两家企业都有着很多相似之处。
股权结构上,二者都是“国资+员工+社会持股”的三角股权架构。
混改前,两家公司的实际控制人都是当地国资委。混改后,两家公司都变成了“无实际控制人”的公司,同时管理层有说一不二的主导决策权。
虽然二者的发展轨迹相似,但是在资本市场上,绿地并没有格力表现优异。
绿地诞生于1992年,那一年是中国市场经济改革潮起之年,也是中国房地产业在市场经济环境初创成型期的第一年。
发展初期,绿地抓住了上海重大市政工程建设带来的动迁房建设机遇,通过“旧改”赢得了市场。
虽然很长时间以来,绿地的所有制结构都属于纯国有机制,但是在市场经济改革中应运而生,绿地的市场化运作从未停歇。
1997年到2013年的十几年时间里,绿地逐步完成了改制,形成了国有控股、职工持股的股权结构。
2013年,绿地控股完成增资控股,引进了多家战略投资机构的117.3亿资金,资本化运作深入的同时,上市的路也铺垫完成。
2015年,绿地通过重组金丰投资借壳上市,正式登陆上交所。
时隔5年,绿地再次进行混改,很难不让市场遐想。
有声音认为,此次绿地控股进行二次混改,是市值低迷下的无奈之举,上海国资借股权转让,引入战略资本,加速资本流动,以提高市值。
按照绿地2019年年报所披露的每股净资产6.32元计算,此次转让股权涉及金额将不低于145亿元。

图片来自:中新经纬
也有声音认为绿地控股的二次混改让相关股东的减持提供便利。
二次混改前,绿地控股的老股东天宸股份就出售了自己的相应股权。
7月21日,天宸股份发布公告将授权处置绿地控股股份数不超过1亿股。2015年绿地控股上市以来,天宸一直持有2.78亿股,是绿地的第六大股东,同时天宸过往财年中重要的利润来源就是绿地的分红,即便如此也没能动摇天宸股份的减持之心。
相关业内人士对此评论,无论是二次混改和大股东减持都表明了对绿地低迷市值的不满,可见对绿地控股而言,挽救市值低迷迫在眉睫。
土地储备不足
销售增长乏力
不难看出,绿地控股的市值低迷归根结底还是业绩,近年来绿地销售增长乏力,利润率走低,整体经营状况平平。
相关销售数据显示,绿地销售增长正逐渐显现滞缓。
2016年至2019年,绿地控股的合同销售金额分别为2550亿元、3065亿元、3875亿元和3880亿元;
2016年至2019年合同销售额增速分别为10.82%、20.20%、26.42%和0.10%。
2018、2019两年,销售增速上出现显著下滑。
下跌的业绩较大的影响了绿地的排名,2015年,绿地业绩突出,在所有房产公司中销售规模仅次于万科,排名行业第2。
然而,3年后,绿地的销售排名已跌至第6。
业绩不断下滑叠加市值缩水,绿地的三年真可谓是失去的三年。
2020年,受疫情影响,房地产行业销售业绩普遍不佳,绿地控股也未能幸免。
根据绿地控股2020年上半年业绩快报显示,上半年绿地控股营收2099.25亿元,同比增长了4.14%,但是净利润为 80.17亿元,同比下降10.79%。
关于业绩的下滑,地产分析师严跃进指出,绿地方面出现的增幅下滑,和绿地的项目布局有关。
2019年类似商改住等项目受管控,这使得此类产品本身面临很多压力,所以也会影响销售业绩,此外,绿地在多元化业务上投入很大,这也分流了一部分住房产业中的营销精力。
绿地销售上的乏力同样与土储有着密切关系。
作为房地产企业稳健发展的重要保障,土地储备的重要意义不言而喻,然而,近几年,绿地控股在“弹药”上显现出不足的信号。
近3年,绿地土地储备倍数持续下降,由2016年的2.17逐年下降,到2018年下降至1.39,2019年稍稍回收,达到了1.63,这表明在土地储备能力上,绿地有些力不从心。
意识到土储不足,2020年绿地控股开启快速“拿地”节奏,中国指数研究院公布的数据显示:
2019年上半年绿地控股拿地金额为372亿元,行业排名第9名;
拿地面积1258万平方米,行业排名第1名。
多元化发展拖累绿地
近年来,房地产行业出现了多元发展的风潮,很多企业纷纷追赶潮流进行了多元化的尝试与探索
不过多元化发展并非一路坦途,究竟要不要多元化转型,还是要看企业自身的实力和规划,不是踏上“多元化”的这艘船,就能驶向高增长的彼岸,毕竟市场浪潮凶猛,稍有不慎就会被无情打击,甚至有时,风浪就是“多元化”本身。
比如,绿地控股就是被“多元化”牵绊的例子。
除了地产业务之外,绿地试水了多元化业务转型,试图打造以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费、能源”等多元产业并举发展的企业格局。
不过从成绩上看,多元化发展效果平平。
比如因布局基建业务,前期资金投入多,但项目回款周期长、利润率低等,绿地整体的盈利质量受到影响。
过去三年,绿地的综合毛利率分别为14.34%、15.35%、15.46%,其中大基建板块去年毛利率仅4.31%。
多头并进的战略可以是机遇,也可以是挑战。
业内人士指出,绿地控股能否形成真正的利润增长点,本质上还需看是否能够具备与之相匹配的核心竞争力,当前的市场环境下,转型在一定程度上意味着房企自身的房地产开发、销售、运营经验以及品牌优势归零。
而在全新领域内打造核心竞争力并不简单,对绿地来说值得尝试的同时也需做好十足准备。
二次混改能否拯救绿地控股市值?
多元化发展之路,绿地控股能走多远?
值得持续关注。
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