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主题:一起“招商引资”项目在陕西安康的种种遭遇

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一起“招商引资”项目在陕西安康的种种遭遇




已经停工多日的施工现场

陕西安康日森国际房地产项目,2011年由安康市招商局引进,在当年十五届西洽会上签订投资协议,该项目在安康市招商局备案,其投资主体为浙江日森实业开发有限公司(简称浙江日森公司)。

一起以招商引资为名的套取资金“开发游戏”

2012年3月22日,浙江日森公司与安康市供销社所属的果品副食公司(简称果品公司)、土产日杂公司(简称土产公司)签订《合作意向协议书》,协议书约定:三方共同出资组建“陕西安康XX有限责任公司”,开发果品公司和土产公司位于巴山西路 112号、118号的6278. 38平方米土地,公司注册资本总额为14333 万元,其中,果品公司和土产公司注册资本为其拥有的6278. 38平方米土地,现状作价人民币4300万元,占总股本的30%, 浙江日森公司以10033万元人民币现金入股,占总股本的70%。正式协议签订当日,浙江日森公司先期到账人民币3000万元作为资本金,打入到三方认定的银行,共同管理,作为项目启动资金。协议签订后,浙江日森公司并未依约打入启动资金。

2012年6月6日,浙江日森公司法定代表人的授权代表沈晓茜自己个人出资注册了安康日森置业有限公司(简称安康日森公司),注册资本1000万,实收资本只有600万,与《合作意向协议书》中约定“公司注册资本总额为14333 万元”相去甚远。而且,新公司不是“三方共同出资组建”,股东结构中没有浙江日森公司、果品公司和土产公司的份额。

2012年9月1日,在资金不到位的情况下项目启动,果品公司的安置户及办公楼开始搬迁。

2012年12月14日,在没有任何资金的情况下,浙江日森公司(安康日森公司)、果品公司和土产公司三方签订了《巴山农贸市场联合开发协议书》(简称《联合开发协议》)协议的甲方悄然由浙江日森公司变为安康日森公司,果品公司和土产公司未提出异议,安康市供销社所作为鉴证方,在《联合开发协议》上签字盖章。协议约定:联建项目用地共计6287. 38平方米,安康日森公司提供项目建设所需全部资金约人民币14000万元,建设工期预计36个月。安康日森公司办理土地使用权变更及规划设计、报建等手续。安康日森公司就本项目的开发权不得转让或变相转让。在项目建成的商品住宅楼内按照集中、统一、整体原则提供1443平方米房屋,对置换户进行安置。项目建成后的资产分配,四层商用裙楼部分,甲方与乙、丙方各占一半,即以南北向中线为基线,基线以东部分归甲方所有,基线以西部分归乙、丙方所有,具体面积以规划管理部门审核批准的规划设计方案为准……

2013年5月30日,安康日森公司法人沈晓茜筹资400万将注册资本补足到1000万,同时,将自己所持股本降至490万即股东占比49%。浙江日森公司并未依照《合作意向协议书》约定先期到账人民币3000万元作为资本金,打入到三方认定的银行,作为项目启动资金。《联合开发协议》签订后,安康日森公司法人沈晓茜也未进行项目实际开发,她自己也没有开发实力,而是着手找人进行项目转让。

2013年6月29日,沈晓茜以个人名义和安康人秦治显签订《股权转让协议意向书》,在安康果品公司法人参与下,以1150万的价格将安康日森公司所有股权及“日森国际”的开发权出售。这1150万分别转入安康日森公司法人沈晓茜和安康果品公司法人曹文胜个人账户,两人分别打下500万和650万的收条。这其中有什么见不得人的勾当,外人很难知晓。安康日森公司法人沈晓茜在“日森国际”项目未动一锨一土的情况下,成功套现1150万离场。

2013年8月1日,安康日森公司法人异人。

“日森国际”重重障碍下的艰难开发

安康人秦治显接手“日森国际”项目后,发现里面存在着许多问题。

首先,协议约定2013年11月16日,果品公司和土产公司应该将建设用地交给新的安康日森公司,直到2014年3月16日,果品公司和土产公司才完成搬迁。

拿到土地后,安康日森公司发现,《联合开发协议》约定的6278. 83平方米土地,实测面积只有5951.55平方米,比协议约定土地少了335. 83平方米。这一切,果品公司和土产公司心知肚明就是不说,这显然是给开发商挖的一个坑,导致容积率少了许多。

2013年11月4日,安康日森公司向安康市财政局缴纳了618.366万土地出让金后,当年12月19日,安康市人民政府下发了安土批发[2013]164号文,对安康日森置业有限公司受让国有土地使用权的批复。接着,安康日森公司又向安康市财政局缴纳了56.7656万元的契税,2014年2月7日拿到《国有土地使用证》。

2015年3月5日,项目拿到《建设用地规划许可证》。

2016年8月25日,安康市城乡建设规划局给“日森国际”发放《建设用地规划许可证》。

一年跑一个证,直到2016年底,“日森国际”拿到了最后的《建设工程施工许可证》。四证齐全,项目终于可以合法的开工建设了。“日森国际”从签订招商引资的《合作意向协议书》,到办完所有开工建设手续,期间经过了近五年的艰苦磨练,这就是安康市政府行政部门的工作效率。

2017年元月3日,“日森国际”开始土方开挖。当年8月9日,项目进入主体施工。“日森国际”本是招商引资项目,却未享受任何的资金、政策优惠,承诺的减免出让金、税金等优惠政策均未兑现。安康日森公司全额垫开发,先后投入开发建设资金一亿五千多万元。2018年5月,“日森国际”具备了办理住宅及商业预(销)售许可证的所有条件,但是当年6月,安康市住建局仅给“日森国际”发放了《住宅预(销)售许可证》,无故扣押了《商业预售许可证》。

原先预计36个月的建设工期,因转让、搬迁、移交土地、施工手续等因素,被拖延。眼看项目就要建成,果品公司、土产公司却因过渡费、安置费以及资产分配等问题与安康日森公司发生矛盾,果品公司、土产公司扣押国有土地使用证、让员工围堵施工现场、向住建局发函阻挠安康市住建局正常办理《商业预(销)售许可证》,致使“日森国际”项目无后续销售资金支持,建设项目被迫于2018年10月全面停工。停工期间,因不能达到预期工程进度及还款计划,引发供应商、施工单位和业主多次上访及诉讼。停工愈久,项目便更加难以为继,安康日森公司面临破产的窘境。

“投资商”在安康汉滨区法院遭遇蹊跷判决

2019年5月,果品公司、土产公司将浙江日森公司、安康日森公司和沈晓茜因国有土地使用权转让合同纠纷告上法庭。原告请求:一、判令二被告继续履行2012年12月13日与二原告签订的《联合开发协议书》,并判令二被告按照该协议第八条的约定向二原告交付约定资产。二、判令二被告向二原告支付2019年5月前的置换户安置费、乙方办公楼安置费、二原告职工过渡生活费共计429.52万元。三、判令二被告按照土地评估价1170.67万元的20%向二原告支付违约金234.134万元整。四、判令二被告承担本案的案件受理费等费用。

经过庭审,2019年12月3日,汉滨区人民法院做出如下判决:一、原告果品公司、土产公司与被告被告浙江日森公司、安康日森公司继续履行2012年12月14日签订的《联合开发协议书》;

二、被告浙江日森公司、安康日森公司在日森国际项目竣工验收之日起十日内向原告安康市果品副食公司交付职工家属楼所置换的安置房屋20套(具体房号祥见本院审理查明的事实部分),交付标准详见《联合开发协议书》第九条约定的内容;

三、被告浙江日森公司、安康日森公司在日森国际项目竣工验收之日起十日内向原告果品公司、土产公司交付日森国际项目地下停车位(具体分配方式详见《联合开发协议书》第八条第3款的内容)和第一至第四层共计四层商用裙楼房屋(以商用裙楼的南北向中线为基线,基线以西部分的第一至第四层共计四层房屋),交付标准详见《联合开发协议书》第九条约定的内容;

四、被告浙江日森公司、安康日森公司在本判决生效之日起十日内向二原告果品公司、土产公司支付2019年5月前20户置换户安置费、果品公司办公楼安置费、二原告职工过渡生活费共计397.50万元:

五、驳回原告果品公司、土产公司的其他诉讼请求......本诉案件受理费58256元(二原告预交了30000元),由被告浙江日森公司、安康日森公司共同承担38256元,由原告果品公司、土产公司承担20000元;反诉案件受理费36814元,由反诉原告安康日森公司承担;诉讼保全费15000元,由被告浙江日森公司、安康日森公司共同承担。

案件蹊跷判决之一:如此巨额标的,安康市汉滨区法院有没有管辖权?

诉讼请求第一条:判令二被告继续履行2012年12月13日与二原告签订的《联合开发协议书》,并判令二被告按照该协议第八条的约定向二原告交付约定资产。

《联合开发协议书》第八条约定的主要内容是:项目建成后的资产分配1.四层商用裙楼部分,甲方与乙、丙方各占一半,即以南北向中线为基线,基线以东部分归甲方所有,基线以西部分归乙、丙方所有,具体面积以规划管理部门审核批准的规划设计方案为准。2.商用裙楼顶南侧办公楼部分,划分一个完整层归乙、丙方所有,其佘部分为甲方所有,具体面积以规划管理部门审核批准的规划设计方案为准。3.地下停车场部分,在负一层西侧(与商用裙楼分割位置相对应)划分出两层停车场可用总面积的四分之一归乙、丙方所有,其佘部分为甲方所有。地下停车场产权分割不得影响其共同使用、共同管理、共同维护、按资产比例分配收益的原则。甲、乙、丙三方中的任意一方要改变地下停车场用途,必须以不影响地下停车场的整体用途和另两方的经营管理为原则,与另两方充分协商并签订协议。4.商用裙楼顶北侧商品住宅部分,除乙方职工家属楼置换安置房外,其佘部分归甲方所有。。。。。。

《联合开发协议书》所涉标的1亿4千万,房地产价值4亿7千7百多万。按诉讼请求分配的四层商用裙楼的价值约4386万元、置换房屋20套的价值约1605万元、停车场的价值约588万元,其价值总和已经超过6500余万元,而安康市汉滨区法院管辖权涉案标的最高是3000万。明知自己不能管辖,却要揽在怀中,其中猫腻是什么?

案件蹊跷判决之二:未依规支付诉讼费,安康市汉滨区法院为何不按撤诉处理?

滨区法院判决最后称:本诉案件受理费58256元(二原告预交了30000元)。

《诉讼费用交纳办法》第四十七条规定:当事人申请司法救助,符合下列情形之一的,人民法院应当准予缓交诉讼费用: (一)追索社会保险金、经济补偿金的; (二)海上事故、交通事故、医疗事故、工伤事故、产品质量事故或者其他人身伤害事故的受害人请求赔偿的; (三)正在接受有关部门法律援助的; (四)确实需要缓交的其他情形。

第四十八条规定:当事人申请司法救助,应当在起诉或者上诉时提交书面申请、足以证明其确有经济困难的证明材料以及其他相关证明材料。

本案原告显然不符合第四十七条规定中缓交诉讼费用的前三条,最多只能归入“需要缓交的其他情形”,也未见“提交书面申请、足以证明其确有经济困难的证明材料以及其他相关证明材料”,那么汉滨区法院是依据什么给予原告缓缴诉讼费的优待呢?

汉滨区法院批准原告缓交诉讼费用的批示是,判决前结清诉讼费,可是直到判决后,原告也为缴清诉讼费。

汉滨区法院“民事诉讼风险提示”第六条中明确规定:当事人起诉或者上诉,不按时预交诉讼费用,人民法院将会裁定按自动撤诉处理。

在这方面,汉滨区法院显然没有按自己制定的规则办事,不知其中有何猫腻?

案件蹊跷判决之三:原被告争议焦点,安康市汉滨区法院为何无依据擅自做主?

《联合开发协议书》第八条约定:项目建成后四层商用裙楼部分,甲方与乙、丙方各占一半。“四层商用裙楼”是指第四层还是一至四层,因其利益巨大,成为本案争议焦点。

原被告之间签的《合作意向协议书》约定:三方共同出资组建“陕西安康XX有限责任公司”,开发果品公司和土产公司位于巴山西路 112号、118号的6278. 38平方米土地,公司注册资本总额为14333 万元,其中,果品公司和土产公司注册资本为其拥有的6278. 38平方米土地,现状作价人民币4300万元,占总股本的30%, 浙江日森公司以10033万元人民币现金入股,占总股本的70%。

“四层商用裙楼”资产总值超过12000万元,第四层商用裙楼的价值约4386万元,指向十分明确,也符合商业运作规律及合同的利益初衷。

而汉滨区法院在判决中刻意强调“被告在日森国际项目竣工验收之日起十日内向原告交付日森国际项目地下停车位(具体分配方式详见《联合开发协议书》第八条第3款的内容)和第一至第四层共计四层商用裙楼房屋(以商用裙楼的南北向中线为基线,基线以西部分的第一至第四层共计四层房屋),交付标准详见《联合开发协议书》第九条约定的内容。

汉滨区法院法官在审判中,如此判决的依据及目的是什么?其中猫腻不言而喻!

案件蹊跷判决之四:安康市汉滨区法院在判决中 为何忘了另外两个被告?

汉滨区法院法官在审判中认定:浙江日森公司为日森国际项目的投资开发主体,应当承担协议的履行义务和民事责任。安康日森公司是浙江日森公司为涉案项目的开发而专门成立的公司,安康日森公司作为此项目的实际运营主体,具有独立承担责任的义务主体,亦应承担协议的履行义务和民事责任,故本案的责任主体应为浙江日森公司和安康日森公司共同承担。被告沈晓茜参与项目筹建的行为属履行职务的行为,不应由其个人承担民事责任。

法官的以上表述,显然是为浙江日森公司和沈晓茜洗地,推卸责任。

浙江日森公司当初签订《合作意向协议书》约定,“正式协议签订当日,浙江日森公司先期到账人民币3000万元作为资本金,打入到三方认定的银行,共同管理,作为项目启动资金,解决协议“二”中的问题,并办理新公司注册等事宜。”

这一点浙江日森公司显然没有做到,如此严重违约原告并未提及。而在后面签订的《联合开发协议书》也在未涉及项目启动资金问题,这为后面以项目套取巨额资金埋下伏笔。

被告沈晓茜参与项目筹建不仅仅是履行职务的行为。《联合开发协议书》第五条第二款甲方的义务约定:1.本协议生效6个月内,浙江日森公司在安康市注册具有房地产开发资质的法人实体“安康日森公司”,由该法人实体具体承担项目建设及管理责任,并在原告方协助下办理土地使用权变更及规划设计、报建等手续。2.甲方就本项目的开发权不得转让或变相转让。

实际上,浙江日森公司并未参与安康日森公司的成立注册,而是沈晓茜个人于2012年6月6日注册成立了安康日森公司。2013年6月29日,沈晓茜以个人名义,在原告果品公司法人参与下,和安康人秦治显签订《股权转让协议意向书》,以1150万将安康日森公司所有股权和“日森国际”开发权出售。

沈晓茜和原告果品公司法人一手操纵,以项目套取巨额资金的行为,增加了“日森国际”开发成本,使得“日森国际”陷入如今的困境,怎么能说沈晓茜个人不应该承担民事责任?

法院审理案由是“果品公司、土产公司与浙江日森公司、安康日森公司和沈晓茜国有土地使用权转让合同纠纷”,但实际审判中未提及“转让”问题,这里面猫腻在哪里?

如此众多的猫腻,足以说明安康汉滨区法院的判决存在巨大的问题,目前,涉案几方都对判决不满,向上级安康市中级人民法院起诉上诉,期待上级法院能够明察秋毫,主持公正。2019年5月以来,安康市住建局出面多次协商项目复工事宜,安康日森公司也筹措1000万元想盘活项目,剩余3000余万元建设资金缺口,安康市住建局协调其他各部门在办理“日森国际”项目商业销售款及住宅按揭贷款等方式筹集。

根据市住建局的协调方案,安康日森公司高息举债1000万元在2019年7月11日复工,但因安康市供销社的干涉,安康市住建局既定的盘活方案无法正常实施。使商业预售证及银行按揭贷款工作止步不前,“日森国际”项目再次停工。

停工后,安康日森公司在春节前,举债500余万元支付了大部分农民工工资及材料款,但仍然有200余万元农民工工资未能如期支付,其中包括安康市住建局帮忙协调的借款30万元也未归还。

2020年初,一场“新型冠状病毒”疫情施虐,使得安康日森公司更是难上加难,“日森国际”项目,目前,最急需解决的问题是取得商业(预售)许可证及银行按揭贷款。尽快销售商业资产,回笼资金,使项目早日封顶竣工。只要项目竣工,“日森国际”项目才能盘活,各方才能受益。希望这起“招商引资”项目在安康早日结束,让安康日森公司及日森国际”项目早日脱离苦海,让“日森国际”业主早日入住,开始新的生活。

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楼主 掌中三秦 2020-06-17 11:13所发表:
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