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主题:干货:关于购买商住公寓的十项意见!

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干货:关于购买商住公寓的十项意见!

首先明确,不是所有的买房行为都是划算的,买房路上的坑,从来都不少!比如潘石屹潘老板的商住公寓和商铺好像投资回报就比较一般了!以前据媒体报道有一位山西煤老板买了一百多套潘总的这类房产,如今咋样?可是没有再见下文了!商住类公寓房产貌似比七十年住宅便宜一些!但是仔细分析,其实大多都是很不划算的!体现在一些容易被人忽略的环节。
1

商住公寓虽然单价便宜一点,但是首付起码五成,利率上调且比七十年住宅利率高的多,所以公寓的购房压力其实比七十年住宅要大。一套住宅100万和一套商住公寓60万。住宅首付30%,即30万,贷款20-30年;公寓首付50%,也是30万,只能贷款10年。所以,账你自己算算就知道了。

2商住公寓由于规划的原因,一般公摊比例比七十年住宅大一些,得房率偏低,且户数偏多,居住体验并不是很好。单身过度还凑合,夫妻两口或者三口居家过日子,恐怕会让你很崩溃。噪音频繁、电梯拥堵、设备损坏、租客不断、奇葩邻居、猫狗乱窜,脏乱差黑。。。多说无益,不信的话,你去几个小公寓楼盘看看就知道了。
3
商住公寓的土地使用权一般四十年或者五十年,期限偏短,不要相信网络流传的商住土地也自动续期的说法,2005年物权法自动续期强调的是住宅,纯住宅。
市场上其实还有一类七十年的公寓产品,要特别注意,不是七十年的都是住宅,还有七十年的公寓。关键看产证上面的房屋性质。

4
第四,商住公寓如果以后转让都是全税费缴纳的,并且没有任何的优惠和减免,远不如七十年住宅的税费优惠减免幅度大。肯定会有契税、个税、增值税、土地增值税等税费,交易税费总额肯定会比住宅多的多!特别注意的是,公寓交易比住宅多了一笔土地增值税,这是一笔很重的交易税种。所以整体算下来,公寓交易的税费占到整个房价的15%-20%。例如,50万总价的公寓,让你交10万元的税费,你自己感受一下。
5
从法理上说,或许若干年后,商住公寓征房产税的概率要比住宅大的多,毕竟公寓是商业性质!
6
商住公寓一般没有市政暖气和天然气,不排除有些开发商本事大,开通有天然气,或者有本事开通市政暖气。但是,同时有天然气和市政暖气的公寓并不多见或者说十分罕见。经常是商住公寓做饭要用电磁炉解决,取暖要用空调解决。
7
商住公寓是商水商电商用物业,商水商电一般是居民用水用电价格的2-3倍,物业收费估计会高于住宅的。单身还好说,居家你试试看。
8
商住公寓是不能落户口的,但是可以注册公司,这是商住公寓的一大优点。不过有个别商住公寓据说之前有过落户的情况。但是越往后越严格,现在此类情况应该是绝迹了。
9
我之前遇到过有些商住公寓还带某些名校附属学校的学位,这一般是开发商和学校沟通好了! 其实羊毛出在羊身上,你要想清楚。不过,现在学位和房子脱钩了,此类情况也不再有了。
10
商住公寓虽然户型不大,户数众多,居住体验普遍不好。但是,热闹地段性价比高的商住公寓也有长期对外出租的价值,毕竟现在有些人把生意做到了楼上!
所以,还是尽量买七十年住宅,少碰商住公寓!——只有一种情况可以考虑商住公寓,那就是实在是你觉得非常便宜,又有比较理想的租金保障,才可以考虑它!本文转载自:西安房房房公众号
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只看该作者 沙发   发表于: 2019-09-11 15:46
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